петак, 01. јул 2011.

Ugovor o zakupu

Ugovor o zakupu datira još od vremena zakona 12 tablica. U rimskom pravu ulazio je u korpus tri ugovora, koja su u svom nazivu imali odrednicu locatio conductio (ugovor o radu-operarum, ugovor o delu-operas), zakup-locatio conductio rei.
Ugovor o zakupu je ugovor kojim se zakupodavac obavezuje da preda određenu stvar na upotebu zakupcu, a ovaj se obavezuje da mu za to plaća određenu naknadu i da mu po isteku određenog vremena istu stvar vrati. Upotreba obuhvata i uživanje stvari (pribiranje plodova), ako nije drukčije ugovoreno. Opšti pojam ugovora o zakupu iskazuje njegovu osobenost da on nije osnov za sticanje prava raspolaganja odnosno prava svojine, već samo ovlašćenja upotrebe i uživanja.
Ugovor o zakupu je imenovani ugovor, jer je zakonom posebno predviđen i regulisan. To znači, da ako stranke nisu u svemu regulisale svoj zakupni odnos primenjivaće se odgovarajuće zakonske odredbe koje imaju dopunsko dispozitivan karakter. Ugovor o zakupu u principu nastaje prostom saglasnošću volja, što zanči da je konsensualan, ali ima slučajeva kada se za njegov nastanak zahteva i ispunjenje određene forme. Tako npr. ugovor o zakupu poslovnih prostorija zaključuje se u pismenoj formi čiji nedostatak povlači ništavost ugovora. Pismena forma, kao uslov nestanka ugovora, zahteva se i za ugovor o zakupu poljoprivrednog zemljišta. Dalja pravna osobina ugovora o zakupu vidi se u tome što je to dvostrano obavezan i teretni ugovor. Zakup je zatim u principu komunitativan, a ne aleatoran ugovor, jer u trenutku njegovog zaključenja poznata visina i uzajamni odnos međusobnih prestacija. Ugovor o zakupu spada u grupu ugovora sa trajnim, a ne trenutnim izvršenjem obaveza.
Ugovor o zakupu može biti zaključen i kao ugovor sa sporazumno određenom sadržinom i kao ugovor po pristupu. Ugovor o zakupu je samostalan jer proizvodi pravna dejstva nezavisno od postojanja drugog ugovora. Zakup je ugovor koji u principu pripada grupi ugovora kod kojih lična svojstva ugovornika ne predstavljaju odlučujući element njihove saglasnosti, mada može biti zaključen i kao ugovor intuitu personae, u kome slučaju se primenjuju pravila te vrste ugovora. Takođe, ugovor o zakupu ima odlike kauzalnog ugovora, jer se tačno zna znog čega se ugovornici obavezuju.

Predmet zakupa
Predmet zakupa je određena stvar koju zakupodavac predaje na upotrebu i uživanje zakupcu. Predmet ugovora o zakupu mogu biti samo nepotrošne stvari, dakle one stvari koje se svojom prvom upotrbom ne utroše kao i određena imovinska prava koja su po svojoj prirodi podobne za korišćenje odnosno koje daju određene prihode. Kada zakup za predmet ima podobno i dozvoljeno imovinsko pravo (npr. licenca), onda zakupac, ako nije drugačije ugovoreno, stiče pravo upotrebe i uživanja momentom zaključenja ugovora o zakupu, za razliku od slučaja kada zakup ima za predmet telesnu stvar, tada zakupac koristi zakupljenu stvar od momenta njene predaje tj. momenta kada je stekao državinu.

Zakupnina
Zakupnina je naknada koju zakupac daje zakupodavcu za ustupljenu upotrebu i uživanje predmeta ugovora i predstavlja uvek određenu imovinsku vrednost, a najčešće se sastoji u novcu. Zakupnina se pored novčanog iznosa može sastojati i u predaji drugih stvari, npr. u predaji izvesne količine plodova koje je zakupljena stvar dala. Visinu zakupnine, kao i način plaćanja, određuju same stranke ali ona mođe biti određena i zakonom.
Upotreba i uživanje tuđe stvari vrši se za određeno vreme, koje kada protekne, zakupac vraće zakupodavcu predmet zakupa. ZOO ne predviđa ograničenje trajanja zakupa, ali zato posebni propisi to čine.

Obaveze zakupodavca
Tri su osnovne obaveze na strani zakupodavca koje neminovno proizilaze iz pojma i prirode ovog ugovora: obaveza predaje stvari, obaveza održavanja stvari i obaveza zaštite u slučaju fizičkih i pravnih nedostataka.
Da bi zakupac bio u mogućnosti da vrši soje pravo upotrebe i uživanja, potrebno je da mu zakupodavac preda stvar koja je predmet zakupa. Zakupodavac je dužan da zakupcu preda stvar u ispravnom stanju zajedno sa njenim pripacima, a stvar je u ispravnom stanju ako je u stanju određenom ugovorom.
Vreme predaje zakupljene stvari određuju same stranke ugovorom. One to mogu učiniti prećutno ili izričito.
Mesto u kome se izvršava predaja određuje se samim ugovorom. Ukoliko stranke u tom smislu nisu ništa predvidele, mesto predaje stvari određuje se s obzirom na prirodu, cilj i druge relevatne okolnosti konkretnog ugovora o zakupu. Ako se ni kao takvo ne može odrediti mesto predaje stvari, onda se predaja vrši na mestu gde je dužnik imao prebivalište u vreme nastanka obaveze, odnosno ako je reč o nepokretnoj stvari, predaja se vrši na mestu gde se ta stvar nalazi.
Predaja stvari pretpostavlja preduzimanje određenih radnji kako bi se zakupodavcu omogućila državina stvari. Te radnje mogu prouzrokovati izvesne troškove pa se postavlja pitanje ko snosi troškove predaje stvari. Pravilo je da se prvenstveno vodi računa o interesima ugovornika koji mogu pitanje troškova regulisati na način koji najviše odgovara njihovim interesima. Međutim, ukoliko stranke nisu u tom pogledu ništa predvidele, pravilo je da troškove snosi zakupodavac.
Zakupodavac je dužan održavati stvar u ispravnom stanju za vreme trajanja zakupa i radi toga vršiti opravke na njoj. Održavanje stvari podrazumeva vršenje potrebnih opravki, kao i snošenje odgovarajućih troškova. Troškove redovne upotrebe i tekućeg održavanja (manji troškovi) snosi zakupac.
Zakupodavac ima i obavezu zaštite zakupca u slucaju pravnih i fizickih nedostataka stvari. On garantuje zakupcu da zakupljena stvar ima sva potrebna svojstva u smislu njene mirne i korisne državine. Prema tome, obaveza zaštite se grana u dva pravca: zastita u slucaju pravnog uznemiravanja i zaštita u slučaju materijalnih i fizičkih nedostataka stvari. Tako, kada je reč o evikciji, tj. kad neko pretenduje da na zakupljenoj stvari ili nekom njenom delu vrši neko pravo i obrati se svojim zahtevom zakupcu, kao i ako samostalno oduzme stvar od zakupca, ovaj je dužan učiniti to u slučaju da je zakupodavac znao za pravne nedostatke. Ali, ako se utvrdi da trećem licu pripada neko pravo koje sasvim isključuje pravo zakupca na upotrebu stvari, ugovor o zakupu prestaje po samom zakonu, a zakupodavac je duzan naknaditi zakupcu štetu koju ovaj trpi usred evikcije. Međutim kad pravom trećeg samo ograničava zakupčevo pravo, zakupac ima pravo izbora, on moze raskinuti ugovor ili zahtevati sniženje zakupnine. Raskid ugovora se vrsi jednostranom izjavom, a eventualna sudska odluka ima samo deklarativno dejstvo. Što se tiče odgovornosti za materijalne nedostatke stvari prema ZOO zakupodavac odgovara zakupcu za sve skrivene materijalne nedostatke koji ometaju redovnu ili ugovorenu upotrebu, bez obzira da li je on znao za njih ili ne. Potrebno je dakle, da se radi o određenim nedostacima, da su ti nedostaci skriveni i da su postojali u momentu predaje stvari.

Obaveze zakupca
Osnovne obaveze koje proizilaze iz pojma i prirode ovog ugovora su obaveza plaćanja zakupnine, obaveza čuvanja i upotrebe stvari prema ugovoru i obaveza vraćanja zakupljene stvari. Zakupodavac moze prihvatiti i neke druge obaveze koje su izraz saglasnosti volja ili koje su posebnim zakonom predviđene
Zakupac je obavezan da plaća zakupninu koja se javlja kao naknada za ustupljenu upotrebu i uživanje određene stvari. ZOO predviđa da je zakupac dužan plaćati zakupninu u rokovima određenim ugovorom ili zakonom, a u nedostatku ugovora i zakona, kako je uobičajno u mestu gde stvar predata zakupcu.
Ako nije drugačije ugovoreno ili u mestu predaje stvari uobičajno, zakupnina se plaća polugodišnje kad je stvar data u zakup za jednu ili više godina, a ako je data za kraće vreme, po isteku tog vremena. Ipak, kad su u pitanju poslovne prostorije, ukoliko vreme plaćanja nije određeno ugovorom, zakupac je dužan zakupninu plaćati mesečno unapred i to najkasnije do petog dana u mesecu.
Obaveza plaćanja zakupnine predstavlja osnovnu obavezu zakupca, tako da njeno neispunjenje moze dovesti do otkaza ugovora o zakupu od strane zakupodavca.
Kada zakupac upotrebljava zakupljenu stvar, onda je na njemu obaveza da je upotrebljava sa paznjom dobrog privrednika odnosno dobrog domaćina i to onako kako je određeno ugovorom ili namenom stvari. On  odgovara za štetu koja nastane upotrebom zakupljene stvari protivno ugovoru ili njenoj nameni bez obzira na to da li je stvar upotrebljavao on ili neko lice koje radi po njegovom nalogu, podzakupac ili koje drugo lice kome je on omogućio da upotrebljava stvar.
Ako se zakupac poslovne prostorije, bez opravdanog razloga ne useli u poslovnu prostoriju u roku od tridest dana od dana kada je po ugovoru stekao pravo na useljenje onda prema zakonskom uređenju ovaj ugovor prestaje da važi.
Prilikom vraćanja zakupljene stvari postavlja se osnovno pitanje: U kome stanju treba da se vrati zakupljena stvar? Zakupac je dužan da vrati stvar u onom stanju u kome ju je primio ukoliko nije nazadovala običnom upotrebom ili vremenom ili slučajem.
Obavza vraćanja zakupljene stvari rađa i pitanje kome pripadaju eventualna poboljšanja i dodaci stvari koje je zakupac učinio u toku trajanja zakupa.
S obzirom na pravilo da je zakupac u principu dužan da stvar vrati u stanju u kome je i primio, on je ovlašćen da odvoji i zadrži sve dodatke, ukoliko se oni mogu odvojiti bez oštećenja stvari. Ali, zakupodavac može zahtevati i predaju stvari sa učinjenim dodacima ako naknadi njihovu vrednost koju imaju u momentu povraćaja. Ta naknada ne može biti veća od iznosa troškova koje je zakupac ima činjeći dodatke zakupljenoj stvari. Vrednost poboljšanja stvari može se kompenzirati sa eventualnim oštećenjima do kojih je došlo usred nepažnje zakupca, ali ne i usled grubog nehata.
Ukoliko zakupac vrati stvar u gorem stanju od onog u kome je primio, a da to nije rezultat oštećenja koje potiče od njene dotrajanosti ili redovne upotrebe, on će dugovati naknadu štete koju usled toga trpi zakupodavac. Rizik slučajne propasti stvari snosi zakupodavackao vlasnik; zakupac će biti odgovoran samo u slučaju da je do propasti ili oštećenja stvari došlo usled njihove krivice.

Podzakup
Prema ZOO, ukoliko nije drugačije ugovoreno, zakupac može zakupljenu stvar dati u zakup drugome ili mu je po kom drugom osnovu predati na uptrebu, ali samo ako se time ne nanosi šteta zakupodavcu. Ovde su od zančaja dve grupe pravila. Jedna koja se odnose na uslove zaključenja podzakupa i druga kojima se regulišu odnosi između zakupca odnosno podzakupca.
Što se tiče prve grupe pravila treba reći da zakupac ima pravo da zakupljenu stvar da u podzakup, ali pod određenim uslovima. Pre svega, podzakup može biti zabranjen zakonom ili samim ugovorom o zakupu, a može biti i štetan za zakupodavca. Kada zakon izričito ne zabrani ugovaranje podzakupa, onda je njegovo zasnivanje prepušteno volji stranke.
Ugovorno ograničenje zasnivanja podzakupa je moguće i odredbom prema kojoj će zakupac moći da ugovori podzakup samo u slučaju kada mu zakupodavac za to da dozvolu. Kada je ugovorena takva kluzula, onda zakupodavac može uskratiti tu dozvolu samo ako u konkretnom slučaju za to postoje opravdani razlozi. Ti razlozi mogu biti vezani kako za prirodu samo stvari, tako i za svojstva ličnosti zakupca odnosno podzakupca.
Ugovor o podzakupu treba razlikovati od ustupanja zakupa nekom trećem licu. U principu svaki ugovornik dvostrano obaveznog ugovora može, uz saglasnost drugog ugovornika, ustupiti ugovor nekom trećem licu, koje postaje nosilac prava i obaveza iz tog ugovora. Ustupiti se dakle, može i ugovor o zakupu, ali dok se kod ustupanja prijemnik javlja kao ugovornik mesto ustupioca sa svim pravima i obavezama koje je i ovaj imao, dotle je podzakup novi ugovor o zakupu zaključen između zakupca i podzakupca.

Otuđenje zakupljene stvari
U slučaju otuđenja stvari koja je pre toga predata nekom drugom u zakup pribavilac stvari stupa na mesto zakupodavca te posle toga prava i obaveze iz zakupa nastaju između njega i zakupca.
Pribavilac ne može da zahteva od zakupca da mu stvar preda pre protoka vremena za koje je zakup ugovoren, a ako trajanje zakupa nije oređeno ni ugovorom ni zakonom onda pre isteka otkaznog roka.

Prestanak zakupa
Prestanak zakupa protekom određenog vremena treba razlikovati od drugih načina prestanka zakupa, kao što su otkaz, propast stvari usled više sile i smrt zakupca ili zakupodavca. Dok se kod proteka određenog vremena ugovorni odnos gasi ipso iure, dotle se kod ostalih načina prestanka zakupa zahtevaju i odgovarajući uslovi.
1.Otkaz
Zakup čije trajanje nije određeno niti se može odrediti iz okolnosti ili mesnih obočaja prestaje otkazom koji svaka strana može dati drugoj, poštujući određeni otkazni rok. Po svojoj pravnoj prirodi, otkaz predstavlja pravnu moć zakupca ili zakupodavca kojom se, putem jednostrane izjave volje čini kraj ugovoru o zakupu.
ZOO sadrži pravilo da se otkazni rok određuje ugovorom, zakonom ili mesnim običajem. Ukoliko nije određem ni jedan od ovih načina, onda on iznosi 8 dana stim da se ne može dati u nevreme. Ako su zakupljene stvari opasne po zdravlje zakupac može otkazati ugovor bez davanja otkaznog roka čak i kad je znao za tu opasnost, stim što se ovog prava ne može odreći.
2.Propast stvari usred više sile
Ako zakupljena stvar bude uništena usled više sile ugovor o zakupu prestaje pa ni jedna strana drugoj za to nije odgovorna. Ako zakupljena stvar bude delimično uništena ili oštećena zakupac ima pravo izbora. On može raskinuti ugovor ili ostati i dalje u zakupu i zahtevati odgovarajuće sniženje zakupnine. Ako stvar propadne krivicom jedne strane ona je dužna da drugoj nadoknadi štetu.
3.Smrt zakupca ili zakupodavca
Smrt jedne strane u ugovoru ne dovodi do prekida ugovora. Zakup se nastavlja sa njegovim naslednicima ako nije drugačije ugovoreno ili iz prirode ugovora ne prizilazi ništa drugo. Ovde je došao do izražaja princim da ugovori nadživljuju ugovornike ali stranke mogu same ugovoriti da smrću prestaje ugovor. On će prestati smrću i kad nije izričito ugovoreno, kad je ugovor zaključen intuitu personae.

Нема коментара:

Постави коментар